Не секрет, что получение разрешительных документов часто сопровождалось большой коррупцией. Ранее заседание земельной комиссии проходило за закрытыми дверями, без картографических материалов, без журналистов. Голосовали вслепую, называя адреса или номера "нужных" дел.
Вот так распределялась земля. Часто, для экономии денег и времени (в том числе и при вводе в эксплуатацию), застройщики занижают категорию сложности (их в Украине - 5), что при 3-й категории, дает возможность строить по упрощенной системе (можно не проходить экспертизу проектной документации, не нужно получать разрешение на строительство и лицензию для генподрядной организации). Но это незаконно и может повлиять на строительство (например, остановка строительства, штрафы).
Есть скандальные стройки, которые по документам выглядят вроде нормально. С точки зрения законодательства, эта застройка кажется "правильным", но с точки зрения, так сказать, местного сообщества, возникают огромные проблемы. Например, строительства, которые проводятся прямо на придомовой территории, в густо застроенных и сложившихся жилых кварталах. Застройщики, получив эту землю и разрешительную документацию, через несколько лет начинают строительство, а местные жители, увидев зеленый забор во дворе, на детской или спортивной площадке, начинают борьбу за "свою" территорию. Таким образом, возникает конфликт интересов.
Сейчас, путем больших усилий и переговоров, удалось добиться принятия закона, в котором часть полномочий по разрешительной документации в строительстве, будет передана городу. Основные проблемы: Схема захвата земельного участка и дальнейшие попытки узаконить. Документы на строительство выдаются с грубыми нарушениями, которые затем аннулируются или отменяются судом. Застройщик изначально знает, что обманет людей и не утруждает себя получением разрешительных документов. Иногда проектанты и архитекторы просчитываются, как следствие дом наклоняется, фундамент трескается и т.д. Как результат - строительство останавливается.
В процессе строительства могут нарушаться многочисленные нормы ДБН (Государственные строительные нормы Украины). Поэтому тоже могут остановить строительство. "Старые чиновники" закрывают глаза на проблемы при строительстве, а когда приходят "новые", картина резко меняется.
Когда объект физически построен (о качестве строительства говорить не будем), заказчик строительства предоставляет необходимые документы в Инспекцию ГАСК (Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля) для его принятия. Однако, учитывая отсутствие таких документов, несоответствия нормам, инспекция дает отказ в принятии в эксплуатацию. Не соглашаясь с таким решением, имея формальные основания, застройщик может подавать иск в суд о незаконности действий инспекции и просить суд обязать ее принять дом в эксплуатацию.
Методы борьбы с незаконным строительством.
Проще демонтировать здание на стадии четвертого этажа строительства. Если коробка выше - демонтировать сложнее, затратнее.
В вопросе незаконного строительства всегда есть две стороны: одна - это общественные активисты, представители городской власти, которая прекрасно понимает, что строительство незаконно, с ней надо бороться. И представители другой стороны - это инвесторы, которые вложили туда частично или полностью деньги и надеются получить свои квартиры. Поэтому каждое незаконное строительство невозможно рассматривать только с одной точки зрения.
Как себя уберечь?
Чтобы не стать жертвой аферистов и максимально перестраховаться нужно:
· Проанализировать репутацию застройщика (опыт строительства, успешность реализации проектов, историю компании, отсутствие судебных прецедентов, которые могут влиять на строительство, его финансовое состояние, откуда он берет деньги на строительство и т.п.).
· Если слишком низкая цена - это первый "звоночек", что есть подвох.
· Анализируйте СМИ. Если с объектом возникает проблема, в основном, сразу появляется информация.
· Будьте бдительны, когда активно подталкивают к подписанию договора, рассказывая, что "квартира последняя" и т.д., это также должно насторожить.
· Анализируйте договор. Вы должны понимать, что подписываете. Все "подводные камни", плюсы и минусы этой схемы инвестирования. Условия договора должны быть выгодными и равными, как для вас, так и для застройщика. Должны быть указаны четкие сроки ввода в эксплуатацию и сроки получения квартиры в собственность. Ровная материальная ответственность обеих сторон; право расторгнуть договор с возможностью быстрого возврата средств, в случае невыполнения застройщиком обязательств, четкий перечень оборудования / работ, проводимых в квартире; четкая конкретизация дома и квартиры (кадастровый № участка, на основании каких документов строится, № квартиры, ее площадь, количество комнат, утвержден план этажа и квартиры должен быть частью договора и др.)
· Разрешительная документация должна быть в порядке. Это очень важный аспект при инвестировании. Во-первых, не имея соответствующих документов, объект будет считаться самовольным строительством (со всеми правовыми последствиями), во-вторых, он не примется в эксплуатацию и люди не смогут получить в собственность квартиры.
· Не принимайте решение сами. Обращайтесь за помощью к квалифицированным специалистам. А также не полагайтесь на мнение со стороны, "мой сосед купил, там все хорошо, то и я куплю ...".
